Thị trường cho thuê căn hộ tại TP.HCM đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch quan trọng. Với chính sách siết thuê ngắn ngày và lượng người tìm thuê lâu dài gia tăng, nhiều chủ đầu tư và người cho thuê đang phải điều chỉnh chiến lược. Dữ liệu cho thấy tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ chỉ đạt khoảng 4%/năm tại TP.HCM, thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước. Mặt khác, bảng giá thuê tại các khu vực trọng điểm lại đang giữ ổn định hoặc tăng nhẹ. Việc hiểu rõ xu hướng trong thị trường cho thuê căn hộ sẽ giúp chủ nhà, nhà đầu tư và người thuê đưa ra quyết định phù hợp.
1. Vì sao thị trường cho thuê căn hộ đang chuyển dịch?
Trước hết, điều nổi bật là chính sách và pháp lý: tại TP.HCM, các chung cư nhiều nơi đã siết hoạt động cho thuê ngắn ngày, khiến nhiều căn hộ trước đây dành cho mô hình Airbnb phải chuyển sang cho thuê căn hộ dài hạn hơn. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngắn hạn ngày càng thấp do chi phí vận hành, cạnh tranh và quản lý tăng.
Thứ hai, nhu cầu thực từ người thuê dài hạn tăng lên. Người trẻ, gia đình nhỏ, chuyên gia thường tìm chọn căn hộ ổn định thay vì mô hình ngắn ngày, làm cho thị trường cho thuê căn hộ dài hạn trở nên hấp dẫn hơn.
Lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngắn hạn ngày càng thấp do chi phí vận hành, cạnh tranh và quản lý tăng
Thứ ba, nguồn cung căn hộ mới đang thiên về phân khúc bán hơn cho thuê, dẫn tới mất cân đối giữa cung và cầu cho thuê. Điều này tác động tới chiến lược của người cho thuê: thay vì chỉ tập trung vào dòng tiền từ cho thuê căn hộ, họ bắt đầu tính đến tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
2. Tác động tới nhà đầu tư và chủ căn hộ cho thuê
Đối với người sở hữu căn hộ, việc chủ động chuyển chiến lược sang cho thuê căn hộ dài hạn là cần thiết. Khi lợi suất từ cho thuê căn hộ ngắn hạn suy giảm, chủ nhà cần tập trung vào việc giữ khách thuê ổn định, nâng cấp nội thất, dịch vụ quản lý tốt hơn để đạt hiệu quả.
Thêm vào đó, việc lựa chọn căn hộ có vị trí chiến lược gần metro, trung tâm đô thị, tiện ích đồng bộ đang trở thành yếu tố quyết định khi nói đến hiệu quả cho thuê căn hộ. Dữ liệu cho thấy tại khu Tây TP.HCM, tỷ suất từ việc cho thuê căn hộ đạt trung bình 3,0-4,2%/năm, vượt khu Đông (2,8-3,5%/năm) nhờ nhu cầu ở thực cao.
Nhu cầu thực từ người thuê dài hạn tăng lên
Điều cuối cùng, nhà đầu tư cần thay đổi mục tiêu từ “thu nhập từ cho thuê căn hộ” sang “giữ tài sản và tăng giá vốn + dòng tiền thuê”. Vì thực tế, ở TP.HCM lợi suất cho thuê căn hộ chỉ khoảng 4%/năm, thấp hơn nhiều kênh đầu tư khác.
3. Nhu cầu của người thuê đang thay đổi như thế nào?
Người thuê hiện nay tìm kiếm nhiều hơn ở ổn định và chất lượng: họ quan tâm đến điều kiện hợp đồng thuê dài hạn, quản lý chung cư chuyên nghiệp, tiện ích nội khu và giao thông thuận lợi. Chính vì vậy, khi chủ nhà chuyển sang mô hình cho thuê căn hộ dài hạn, việc đầu tư nội thất, cung cấp dịch vụ quản lý tốt sẽ giúp giữ khách và nâng giá thuê.
Theo khảo sát, tại TP.HCM giá thuê căn hộ nhiều nơi tăng nhẹ trong quý II/2025 với công suất thuê phân khúc dịch vụ đạt ~80%. Ngược lại, một số khu vực nhà cũ hoặc xa trung tâm có giá cho thuê căn hộ tăng rất chậm hoặc đứng yên trong nhiều năm.
Chủ nhà đầu tư nội thất tại căn hộ Eco Green Sài Gòn
Vì vậy, người cho thuê cần hiểu rõ phân khúc khách thuê, nếu nhắm vào người chuyên gia, người nước ngoài, lượng khách thuê ổn định thì mô hình cho thuê căn hộ cao cấp sẽ có biên lợi nhuận tốt hơn.
4. Khu vực nào tại TP.HCM đang hút khách thuê?
Trên thị trường cho thuê căn hộ, không phải mọi khu vực đều có sức hút giống nhau. Dữ liệu cho thấy khu Tây TP.HCM hiện là điểm sáng nhờ mật độ dân và nhu cầu ở thực lớn, với tỷ suất đạt trung bình 3,0-4,2%/năm.
Trong khi đó, Quận 7 nổi lên nhờ cộng đồng cư dân văn minh, tiện ích đồng bộ, nhiều người nước ngoài làm việc tại Phú Mỹ Hưng và khu Nam. Các dự án cho thuê căn hộ mới, tiện ích hoàn chỉnh như Eco Green Sài Gòn được đánh giá cao nhờ không gian xanh và kết nối thuận lợi đến trung tâm thông qua trục Nguyễn Văn Linh và cầu Tân Thuận. Người thuê dài hạn tại khu vực này sẵn sàng trả mức giá cao hơn để đổi lấy môi trường sống chất lượng và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.
Căn hộ Eco Green Sài Gòn thu hút khách thuê dài hạn
Ngược lại, những tòa nhà xa trung tâm hoặc đã cũ thường có giá cho thuê căn hộ tăng rất chậm hoặc đứng yên nhiều năm. Điển hình có những căn 75m² duy trì giá ~8 triệu/tháng trong suốt 2-3 năm. Điều đó cho thấy: chọn đúng dự án và đúng khu vực, đặc biệt những nơi có hạ tầng tốt và nội khu hoàn chỉnh như Eco Green Sài Gòn sẽ quyết định phần lớn hiệu quả khi cho thuê căn hộ.
Kết luận
Thị trường cho thuê căn hộ tại TP.HCM đang dịch chuyển từ ngắn hạn sang dài hạn, đòi hỏi cách tiếp cận bài bản hơn: chọn đúng khu vực, tối ưu trải nghiệm thuê và quản trị tài sản chuyên nghiệp. Ai hiểu cuộc chơi sớm sẽ giữ lợi thế dài hạn.
Nếu bạn cần một đơn vị đồng hành kín đáo, minh bạch để rà soát pháp lý, so khớp giá và đưa ra khuyến nghị phù hợp mục tiêu, ViProperty có thể hỗ trợ bạn ở mức “vừa đủ” từ tư vấn chiến lược tới danh sách căn thực tế sẵn tham quan.